Sanierung Kabelwerk-Hochhaus: 70 Prozent Energieeinsparung und ein problematisches Treppenhaus

Weil das der Brugg Immobilien AG gehö­ren­de Gebäude auf Windischer Boden seit 2020 unter kom­mu­na­lem Schutz steht, war ein Abriss unmög­lich. Die Umbauarbeiten sind her­aus­for­dernd: Asbest, Grundriss und Energie machen die Sanierung zur gros­sen Herausforderung.

«Das Gebäude war bau­fäl­lig», erklärt Thorsten Busch, CEO der Brugg Immobilien AG. Seit der Erbauung war prak­tisch nichts mehr am Hochhaus auf Windischer Boden gemacht wor­den, in dem frü­her der Hauptsitz der Verwaltung der Kabelwerke Brugg war.

Erstellt wur­de es ¹⁹⁵⁶⁄₅₇ nach den Plänen der Architekten Carl Froelich aus Brugg und Hans Kündig aus Zürich. Es ist im Bauinventar der kan­to­na­len Denkmalpflege sowie in der Liste der 100 typi­schen Bauten der 50^er- und 60^er-Jahre des Schweizer Heimatschutzes.

2020 wur­de es unter kom­mu­na­len Schutz, auch Substanzschutz genannt, gestellt. Zahlreiche Bestandteile des Gebäudes, zum Beispiel die Fassade und das Treppenhaus, sind geschützt. Entsprechend war kein Abriss mög­lich, was kos­ten­güns­ti­ger als eine Komplettsanierung gewe­sen wäre.

Gerade das in der Mitte des Gebäudes gele­ge­ne Treppenhaus brach­te für die Besitzerin Brugg Immobilien AG eini­ge Herausforderungen mit sich. Thorsten Busch erklärt:

«Das wür­de man heu­te nicht mehr so bau­en.»

Zum einen, weil es dadurch einen ziem­lich ver­schwen­de­ri­schen Grundriss gibt – das Treppenhaus nimmt die gan­ze Mitte des Gebäudes ein, für die Räume ist nur noch rechts und links davon Platz. Zum ande­ren, weil das Hochhaus so nicht eta­gen­wei­se, son­dern nur an einen Mieter oder eine Mieterin ver­ge­ben wer­den kann.

2021 montierte Metallfassade bleibt

Anfang 2022 begann eine inten­si­ve Planungsphase mit dem Brugger Architekturbüro Tschudin Urech Bolt AG. Im April ging es los mit dem Rückbau, der Entkernung und der drei­mo­na­ti­gen Asbestsanierung und im Juni began­nen die Wiederherstellungsarbeiten.

In die Vorstandsetage kam – wie 1956 – ein Klötzliparkett hin­ein. Das Treppengeländer wur­de den aktu­el­len Sicherheitsvorschriften ange­passt und das Stahlbetonskelett einer Erdbebenertüchtigung unter­zo­gen. Die Elektrik, die Heizung sowie die Sanitärinstallationen wur­den erneu­ert und vie­les mehr.Am meis­ten Arbeit mach­te die Fassade, die genau gleich aus­se­hen, aber eine Dämmung und ener­gie­ef­fi­zi­en­te­re Fenster als frü­her haben soll­te. Thorsten Busch erin­nert sich:

«Teilweise muss­ten wir mit der Gemeinde um jeden Millimeter feil­schen.»

Trotzdem sei die Zusammenarbeit stets sehr kon­struk­tiv und lösungs­ori­en­tiert gewe­sen. Aus Sicherheitsgründen muss­ten die Natursteinplatten neu gemacht wer­den. Die 2021 mon­tier­te Streckmetallfassade an der Nord- und Südseite wur­de belas­sen.

Die gröss­te Herausforderung sei der extrem knap­pe Zeitrahmen gewe­sen, sagt Busch. Denn der neue Mieter, der Verein Lernwerk, woll­te mög­lichst schnell ein­zie­hen. Nach dem Rückbau blie­ben gera­de ein­mal zehn Monate für die Sanierung.

Viel Wert wur­de auf einen nied­ri­gen CO₂-Fussabdruck gelegt. «Der Substanzschutz darf nicht dazu füh­ren, dass man hin­sicht­lich Nachhaltigkeit, Energiekonzept und Komfort wie­der ein altes Objekt hat», fin­det Busch.

Durch den Erhalt der Stahlbetontragstruktur konn­te viel graue Energie ein­ge­spart wer­den und aufs Dach wird noch eine rever­si­ble Wärmepumpe kom­men, also eine, die küh­len und hei­zen kann. Dank neu­er Technik, Dämmung und Verglasung wer­den gegen­über dem Zustand vor der Sanierung 70 Prozent Energie und 75 Prozent CO₂ ein­ge­spart.

Im Erdgeschoss gibt es eine Kantine für alle

Das Hochhaus wird im April fer­tig­ge­stellt und vom Lernwerk bezo­gen. Es kann am 17. Juni an einem Tag der offe­nen Tür besich­tigt wer­den. Zudem soll die Kantine im Erdgeschoss auch für Leute, die nicht hier arbei­ten, zugäng­lich sein.

«Es war nicht risi­ko­los, das Projekt an jun­ge Architekten zu ver­ge­ben», erin­nert sich Busch. Aber die Tschudin Urech Bolt AG hät­te her­vor­ra­gen­de Arbeit geleis­tet und so viel Herzblut in das Projekt gesteckt, dass man rück­bli­ckend sehr froh über die­sen Entscheid sei. Er schätzt auch die gute Zusammenarbeit mit dem Lernwerk, das einen Teil des Innenausbaus selbst über­nom­men hat, und mit der Gemeinde.

Die Lieferverzögerungen hät­ten sich in Grenzen gehal­ten, die Bauteuerung habe man aber deut­lich gespürt. Dennoch kön­ne das Budget von 7,8 Millionen Franken vor­aus­sicht­lich ein­ge­hal­ten wer­den. «Eine teu­re, aber vor­bild­li­che Sanierung mit Bestand», schliesst Busch.