Weil das der Brugg Immobilien AG gehörende Gebäude auf Windischer Boden seit 2020 unter kommunalem Schutz steht, war ein Abriss unmöglich. Die Umbauarbeiten sind herausfordernd: Asbest, Grundriss und Energie machen die Sanierung zur grossen Herausforderung.
«Das Gebäude war baufällig», erklärt Thorsten Busch, CEO der Brugg Immobilien AG. Seit der Erbauung war praktisch nichts mehr am Hochhaus auf Windischer Boden gemacht worden, in dem früher der Hauptsitz der Verwaltung der Kabelwerke Brugg war.
Erstellt wurde es 1956/57 nach den Plänen der Architekten Carl Froelich aus Brugg und Hans Kündig aus Zürich. Es ist im Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege sowie in der Liste der 100 typischen Bauten der 50er- und 60er-Jahre des Schweizer Heimatschutzes.
2020 wurde es unter kommunalen Schutz, auch Substanzschutz genannt, gestellt. Zahlreiche Bestandteile des Gebäudes, zum Beispiel die Fassade und das Treppenhaus, sind geschützt. Entsprechend war kein Abriss möglich, was kostengünstiger als eine Komplettsanierung gewesen wäre.
Gerade das in der Mitte des Gebäudes gelegene Treppenhaus brachte für die Besitzerin Brugg Immobilien AG einige Herausforderungen mit sich. Thorsten Busch erklärt:
«Das würde man heute nicht mehr so bauen.»
Zum einen, weil es dadurch einen ziemlich verschwenderischen Grundriss gibt – das Treppenhaus nimmt die ganze Mitte des Gebäudes ein, für die Räume ist nur noch rechts und links davon Platz. Zum anderen, weil das Hochhaus so nicht etagenweise, sondern nur an einen Mieter oder eine Mieterin vergeben werden kann.
2021 montierte Metallfassade bleibt
Anfang 2022 begann eine intensive Planungsphase mit dem Brugger Architekturbüro Tschudin Urech Bolt AG. Im April ging es los mit dem Rückbau, der Entkernung und der dreimonatigen Asbestsanierung und im Juni begannen die Wiederherstellungsarbeiten.
In die Vorstandsetage kam – wie 1956 – ein Klötzliparkett hinein. Das Treppengeländer wurde den aktuellen Sicherheitsvorschriften angepasst und das Stahlbetonskelett einer Erdbebenertüchtigung unterzogen. Die Elektrik, die Heizung sowie die Sanitärinstallationen wurden erneuert und vieles mehr.Am meisten Arbeit machte die Fassade, die genau gleich aussehen, aber eine Dämmung und energieeffizientere Fenster als früher haben sollte. Thorsten Busch erinnert sich:
«Teilweise mussten wir mit der Gemeinde um jeden Millimeter feilschen.»
Trotzdem sei die Zusammenarbeit stets sehr konstruktiv und lösungsorientiert gewesen. Aus Sicherheitsgründen mussten die Natursteinplatten neu gemacht werden. Die 2021 montierte Streckmetallfassade an der Nord- und Südseite wurde belassen.
Die grösste Herausforderung sei der extrem knappe Zeitrahmen gewesen, sagt Busch. Denn der neue Mieter, der Verein Lernwerk, wollte möglichst schnell einziehen. Nach dem Rückbau blieben gerade einmal zehn Monate für die Sanierung.
Viel Wert wurde auf einen niedrigen CO2-Fussabdruck gelegt. «Der Substanzschutz darf nicht dazu führen, dass man hinsichtlich Nachhaltigkeit, Energiekonzept und Komfort wieder ein altes Objekt hat», findet Busch.
Durch den Erhalt der Stahlbetontragstruktur konnte viel graue Energie eingespart werden und aufs Dach wird noch eine reversible Wärmepumpe kommen, also eine, die kühlen und heizen kann. Dank neuer Technik, Dämmung und Verglasung werden gegenüber dem Zustand vor der Sanierung 70 Prozent Energie und 75 Prozent CO2 eingespart.
Im Erdgeschoss gibt es eine Kantine für alle
Das Hochhaus wird im April fertiggestellt und vom Lernwerk bezogen. Es kann am 17. Juni an einem Tag der offenen Tür besichtigt werden. Zudem soll die Kantine im Erdgeschoss auch für Leute, die nicht hier arbeiten, zugänglich sein.
«Es war nicht risikolos, das Projekt an junge Architekten zu vergeben», erinnert sich Busch. Aber die Tschudin Urech Bolt AG hätte hervorragende Arbeit geleistet und so viel Herzblut in das Projekt gesteckt, dass man rückblickend sehr froh über diesen Entscheid sei. Er schätzt auch die gute Zusammenarbeit mit dem Lernwerk, das einen Teil des Innenausbaus selbst übernommen hat, und mit der Gemeinde.
Die Lieferverzögerungen hätten sich in Grenzen gehalten, die Bauteuerung habe man aber deutlich gespürt. Dennoch könne das Budget von 7,8 Millionen Franken voraussichtlich eingehalten werden. «Eine teure, aber vorbildliche Sanierung mit Bestand», schliesst Busch.
